De één zijn dood is de ander zijn brood. Terwijl heel wat Spanjaarden uit hun huis worden gezet omdat ze hun lening niet kunnen terugbetalen, bieden de gedaalde vastgoedprijzen voor anderen kansen om een woning of appartement te kopen in het mediterrane koninkrijk. Maar verschillende waarnemers voorspellen dat de bodem nog niet is bereikt.
Spaanse vastgoedcrisis
Tussen 1999 en 2008 is de gemiddelde woningprijs in Spanje ongeveer met 140 procent toegenomen. Sindsdien kenden de prijzen een daling met iets meer dan 30 procent. De stabilisering van die prijzen in januari tegenover december is volgens sommigen een teken dat het ergste van de vastgoedcrisis achter de rug ligt.
Maar anderen plaatsen hier vraagtekens bij. De daling is nog maar een fractie van de spectaculaire groei die werd opgetekend. Bovendien staat een enorm aantal woningen leeg: vastgoedexpert Borja Mateo schat dat aantal op meer dan drie miljoen, waarvan er minstens 720.000 te koop staan.
Met alle nog geplande en al opgestarte projecten erbij, komt hij aan een potentieel aanbod van 5,6 miljoen eenheden. En dat terwijl de vraag sterk is afgenomen, niet in het minst door de toenemende werkloosheid, die vooral bij de jeugd lelijk huishoudt. En laat dat nu net de belangrijkste potentiële kopers zijn.
Opportuniteiten?
Of vergeten we het buitenland? Net nu de babyboomgeneratie met pensioen gaat, moet ook bij ons een belangrijke markt zijn voor Spaans vastgoed. En dat is ook zo. Velen beschouwen de prijsterugval als een unieke kans.
Maar uiteraard bieden niet al deze woningen een zicht op zee. Een groot deel van de nieuwbouw bevindt zich in de buitenwijken van de grote steden, waar zich inmiddels een aantal spookwijken gevormd hebben. Het vastgoed met een unieke ligging is dan weer minder in waarde afgenomen, met prijsverminderingen van 15 à 20 procent.
Toch heeft het land van Don Quichote heel wat te bieden. Ben je geïnteresseerd, hou dan best rekening met deze tips: bezoek altijd fysiek de woning of het appartement, om onaangename verrassingen te vermijden. Check eerst grondig de fiscale gevolgen die je aankoop met zich meebrengt, zowel in België (eigendom aangeven) als in Spanje (BTW of registratierechten betalen). En last but tot least: laat je bijstaan door een adviseur. Die vind je zowel in Belgie als in Spanje.
De Verenigde Staten en Spanje hebben er al moeten aan geloven en zelfs Nederland kreeg er dit jaar mee te maken: een vastgoedzeepbel. Maar is dat ook in ons land mogelijk, waar mensen een baksteen in de maag hebben? De vooruitzichten voor 2013 zien er alvast niet goed uit.
Voorlopig is België samen met Duitsland nog steeds sterkhouder op de Europese woningmarkt. Tussen 2001 en 2011 stegen de Belgische vastgoedprijzen met 106 procent. Ook in de eerste helft van 2012 stegen de prijzen van kwaliteitswoningen nog met 2 tot 4 procent.
Maar de prijzen maken zich los van de ‘fundamentals’. The Economist en de OESO spreken, op basis van de huurprijzen, van een oververhitting van de Belgische markt van om en bij de 65 procent. Die berekening is wel wat kort door de bocht, omdat de huurmarkt in België maar een klein deel van het vastgoed uitmaakt. De berekeningen van de Nationale Bank (NBB) zullen de werkelijkheid beter benaderen. Volgens hen is het Belgische vastgoed zo’n 10 à 15 procent overgewaardeerd.
De redenen? De interestvoet lag bijzonder laag de laatste jaren, wat veel mensen heeft aangezet te kopen. En in tijden van crisis op de aandelenmarkten en door de lage returns op de spaarboekjes hebben veel beleggers hun heil gezocht in vastgoed.
Nu zijn er twee mogelijkheden. Ofwel zal die zeepbel op een bepaald moment langzaam beginnen afnemen, ofwel blijft hij verder groeien aan dit tempo en dan barst hij.
De Studiedienst van KBC voorspelt voor 2013 alvast een nominale daling van de vastgoedprijzen met 7 procent. Voor de periode 2012 – 2014 voorziet de bank zelfs een daling van 14 procent. Als redenen hiervoor geeft KBC een lichte kredietverstrakking, de dalende koopkracht door besparingen van de overheid, een oplopende werkloosheid en een reële rentestijging aan.
Gouverneur van de NBB Luc Coene kwam begin december in de opvolgingscommissie Financiële Crisis in de Kamer nog waarschuwen voor een vastgoedzeepbel indien de banken ertoe zouden worden aangezet hun spaaroverschot om te zetten in kredieten tegen te gunstige voorwaarden. Dat teveel aan spaargeld is volgens Coene deels een gevolg van de fiscale vrijstelling van het spaarboekje.
Het wordt uitkijken hoe het verder evolueert. Hoewel beleggen in vastgoed op korte en middellange termijn geen goed plan lijkt, werd vorig jaar een gelijkaardige prijsdaling voorspeld, die er niet echt gekomen is. Belgen blijken hun vertrouwen in vastgoed niet rap op te geven. Dan toch een baksteen?
Voor heel wat mensen bestaat beleggen uit aandelen kopen. Maar is er meer dan enkel aandelen: obligaties, goud en zelfs kunst, wijn en andere dingen die je niet meteen met beleggen associeert.
Wie een aandeel koopt, verwerft een stukje van een bedrijf en deelt daardoor in zowel de winsten als de verliezen van dat bedrijf. Hoe beter het bedrijf het doet, hoe meer je aandeel waard wordt. Je merkt het: aan aandelen zijn de nodige risico’s verbonden. Wie die risico’s wil vermijden, kiest beter voor obligaties. Die geven een vaste rente en kennen doorgaans een stabieler koersverloop, met als toemaatje dat je op de eindvervaldag je initiële investering terugkrijgt. Veel rijker zal je er niet van worden, maar de kans dat je je centen in rook ziet opgaan, is bijzonder klein.
[box type="tick"]Beleggen kan in meer dan enkel aandelen[/box]
Wie geen tijd heeft om zelf de financiële markten nauwgezet op te volgen, kan zijn geld toevertrouwen aan een beleggingsfonds. Sommige daarvan beleggen vooral of uitsluitend in aandelen, andere in obligaties. Het voordeel is dat een team van specialisten ervoor zorgt dat je centen, afhankelijk van hoeveel risico je bent bereid te lopen, zoveel mogelijk opbrengen.
Dat de Belg een geboren wordt met een baksteen in de maag, is ondertussen wel geweten. Terecht, wat vastgoed is een uitstekende belegging. Wie gelooft in een verdere stijging van de woningprijzen, kan ofwel zelf vastgoed kopen (wat niet meteen goedkoop is), ofwel beleggen in vastgoedbevaks die met de centen die ze bij het publiek ophalen woningen en/of kantoorgebouwen kopen.
De jongste jaren is goud ook erg populair als beleggingsinstrument. Dat heeft te maken met enerzijds de financiële crisis van 2008, anderzijds de euroschuldencrisis. Goud heeft nu eenmaal de reputatie van vluchthaven in turbulente tijden.
Steeds meer mensen vertrouwen (een deel van) hun geld toe aan alternatieve beleggingsvormen. Kunst bijvoorbeeld. Of wijn. Vooral de Japanners en sinds kort ook de Chinezen zijn er dol op. Wat meteen ook de enorme prijsstijging van topwijnen verklaart die de jongste jaren plaatsvond. Andere populaire alternatieve beleggingen zijn oude stripverhalen, postzegels, antieke munten en diamanten. De vuistregel is steeds dezelfde: investeer enkel in topkwaliteit en laat je adviseren door een specialist.
Beleggingen bestaan in alle maten en gewichten. Met als rode draad: hoe meer risico je neemt, hoe meer geld je kan verdienen. Of verliezen, want risico is een mes dat langs twee kanten snijdt…
Een loontrekkende krijgt traditioneel maandelijks zijn salaris op zijn rekening gestort. Een zelfstandige beschikt echter over een aantal extra mogelijkheden om zichzelf een loon uit te betalen of geld uit zijn vennootschap te halen.
[box type="tick"]1. Brutoloon[/box] De eerste en meest voor de hand liggende manier is dat de zelfstandige zichzelf een brutoloon uitkeert. U wordt dan belast via de personenbelasting. U komt echter al snel in de hoogste belastingschijf terecht en betaalt daar 50% belastingen. Tel daarbij nog de gemeentebelasting en de sociale bijdragen …
Om die hoge belastingen te vermijden, keert een zelfstandige zich vaker een lager loon uit. Hij kan dit brutoloon op allerlei manieren evenwel aanvullen.
[box type="tick"]2. Dividend[/box] Een van de manieren die zelfstandigen gebruiken om te ontsnappen aan de hoge belastingdruk op het brutoloon, is het uitkeren van een dividend. Op deze jaarlijkse winstdeelname betalen zelfstandigen minder belastingen, wat dus voordeliger uitkomt.
Uw vennootschap keert u een dividend uit, waarop ze dan vennootschapsbelasting betaalt. Het bedrag dat u in handen krijgt is een brutosom waar de roerende voorheffing, die 15% of 25% bedraagt, nog van wordt afgehouden. Normaal is de roerende voorheffing vastgesteld op 25%, in bepaalde gevallen betaalt u een verminderde voorheffing van 15%. Als uw dividend afkomstig is van aandelen die uitgegeven zijn sinds 1 januari 1994 en uw vennootschap ziet niet af van de verminderde voorheffing, dan is de aanslagvoet 15%.
Naast het dividend dat mogelijk op jaarlijkse basis wordt uitgekeerd, bestaat er ook nog het interim-dividend en het tussentijds dividend.
[box type="tick"]3. Aanvullend Pensioen[/box] De zelfstandige kan als uitgestelde aanvulling op zijn brutoloon ook een beroep doen op een Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen (VAPZ) en een Individuele Pensioentoezegging (IPT). Die laatste oplossing kan alleen maar als u werkt via een vennootschap. Op het einde van uw actieve loopbaan krijgt u dan het eindkapitaal uitgekeerd.
Zowel bij uw VAPZ als bij uw IPT is het rendement gewaarborgd . Dit wordt dan eventueel aangevuld met een winstdeelname.
[box type="tick"]4. Extralegale voordelen[/box] Een zelfstandige kan zich door de vennootschap ook laten uitbetalen in de vorm van extralegale voordelen. Het toekennen van zo een voordelen is voor de vennootschap fiscaal interessant, aangezien ze dit als beroepskost in vermindering kan brengen. Bovendien moet de zelfstandige bijvoorbeeld op een bedrijfswagen geen sociale bijdrage betalen, aangezien dit een voordeel in natura is.
Concreet zijn er drie soorten voordelen: kosten eigen aan de werkgever, sociale voordelen en voordelen van alle aard. Voor elk van de drie bestaat er een aparte fiscale regeling. Heel vaak komen die voordelen vanwege de belastingdruk op lonen voordeliger uit dan een verhoging van het brutoloon.
[box type="tick"]5. Vastgoed[/box] Als zelfstandige kunt u via een vennootschap nog op een andere manier financieel een goede zaak doen, namelijk via een gesplitste aankoop van vastgoed. Het gaat dan bijvoorbeeld om een vruchtgebruikconstructie, waarbij de vennootschap zelf het vruchtgebruik heeft en u als privépersoon de naakte eigendom verwerft. Als het vruchtgebruik afloopt, bijvoorbeeld na 20 jaar, dan wordt u volledig eigenaar van het aangekochte gebouw.
Iedere Belg droomt van een eigen huis. Maar is nu investeren in vastgoed wel zo’n verstandige keuze? Als gevolg van de financiële crisis valt er zowel iets te zeggen voor kopen als voor verkopen.
[box type="tick"]1. Haal op lange termijn meer rendement[/box] Als gevolg van de financiële crisis daalt het rendement op aandelen en beleggingen. Ook met de traditionele spaarproducten komt u niet ver meer. Vastgoed biedt u dan een volwaardig alternatief. De Belgische vastgoedsector heeft de crisis zonder al te veel kleerscheuren overleefd en is dan ook een volwaardig alternatief voor traditionelere beleggingsoplossingen.
Een huis kopen is vooral op langere termijn heel interessant. U kunt via huuropbrengsten, fiscale voordelen en een meerwaarde bij verkoop uw huis laten ‘renderen’.
[box type="tick"]2. Profiteer van de stabiele Belgische vastgoedmarkt[/box] In België is er altijd al een markt voor vastgoed geweest en dat zal in de toekomst ongetwijfeld ook zo blijven. Niet voor niets wordt over de Belg voortdurend verteld dat hij met een baksteen in de maag geboren is. De vraag naar vastgoed blijft dan ook groot. Bovendien is in België het aantal wanbetalingen op hypothecaire woonkredieten klein en is er van een grote dreiging van een vastgoedbubbel nog niet echt sprake.
De Belgische vastgoedmarkt heeft ook in het verleden al bewezen dat ze niet zomaar klein te krijgen is. Tijdens de implosie van de vastgoedbubbel in de Verenigde Staten was er in België alleen maar een prijsstabilisatie waar te nemen.
[box type="tick"]3. Spreid het risico met vastgoedfondsen[/box] Als u niet rechtstreeks in vastgoed wil investeren, dan kunt u dat ook op een onrechtstreekse manier: via een vastgoedfonds. Het grote voordeel van een vastgoedfonds tegenover een belegging in bakstenen is uiteraard de liquiditeit. Een fonds kunt u regelmatig verhandelen, met een huis is dat natuurlijk iets moeilijker. Zo heeft u het geld van een fonds relatief snel in handen.
Met vastgoedfondsen kunt u ook diversifiëren in uw beleggingsportefeuille. Op die manier spreidt en vermindert u het risico.
[box type="tick"]4. Wanneer verkopen?[/box] De vastgoedprijzen liggen in België momenteel redelijk hoog. Het feit dat de Belgische vastgoedmarkt niet zwaar te lijden had onder de financiële crisis is daar niet vreemd aan. Het is wel zo dat de vastgoedmarkt in ons land in zekere mate overgewaardeerd is. Zo’n overwaardering houdt natuurlijk bepaalde risico’s in. Eén daarvan is dat de markt net zoals in de Verenigde Staten implodeert en de prijzen kelderen. Een dergelijk scenario is vandaag nog niet echt waarschijnlijk, maar als de crisis aanhoudt bestaat de kans op een correctie natuurlijk wel. Verkopen vóór die correctie is natuurlijk ideaal, maar dat is verre van evident.
Stel, u wil vastgoed schenken aan uw zoon die in Spanje woont. Moet hij dan schenkingsrechten betalen aan de Belgische fiscus? Ja, aangezien het onroerend goed in België ligt. De schenkingsakte moet voor de notaris verleden worden. Het tarief is dat van de verblijfplaats van de schenker (Brussel, Wallonië of Vlaanderen). Maar zijn er ook in Spanje schenkingsrechten verschuldigd? Absoluut. Er bestaat immers geen bilateraal verdrag tussen België en Spanje waardoor deze dubbele belasting (namelijk in België en in Spanje) vermeden kan worden.
Opgelet, in het tegenovergestelde geval, nl. een schenking die in Spanje wordt gedaan door een Spaanse inwoner aan een Belgische begiftigde, zullen er in België geen schenkingsrechten verschuldigd zijn.
Het Hof van Cassatie verbaasde op tien april menig persoon met een arrest over commerciële huurcontracten, en meer specifiek op vlak van de medecontractanten.
Dit arrest geeft aan dat een curator lopende contracten kan beëindigen en ook het recht heeft om huurcontracten stop te zetten als dat nodig blijkt voor het goede verloop van het faillissement. De medecontractant riskeert zo om beroofd te worden van zijn inroepbaar recht. Het vergoedingsrecht zou ook in vraag kunnen worden gesteld door de toepassing van dit arrest.
Met andere woorden: als een vastgoedmaatschappij (of de eigenaar) failliet gaat, kan de concessiehouder die medecontractant is, franchisenemer, landbouwer of zelfs exploitant, verplicht worden om de activiteiten te stoppen, of met risico van een hypotheek op de contractuele bankgaranties.
De wet over faillissementen van 8 augustus 1997 geeft in artikel 46 aan dat de curator de mogelijkheid heeft om te beslissen of hij “al dan niet de lopende contracten beëindigt”. Op zich betekent dat niet dat de gecontracteerden van hun rechten mogen worden beroofd.
Zal het arrest van april 2008 door het Hof van Cassatie de traditionele rechtsopvatting wijzigen? In elk geval legt ze vast dat de beslissing tot contractbreuk door de curator “gerechtvaardigd moet zijn door de behoeften van de liquidatie”.
In elk geval is dit arrest zorgwekkend voor de garanties van de commerciële huurcontracten (die normaal gezien een bescherming voor 36 jaar bieden).
De Kamer van Volksvertegenwoordigers heeft een wetsvoorstel afgewezen over bemiddeling bij huurtwisten. Zo is de verzoeningsprocedure niet meer verplicht als de verhuurder een procedure begint omwille van een huurgeschil (huur niet betaald, herziening huurprijs, uitzetting).
Het AES ( Algemeen Eigenaars- en Mede-eigenaars Syndicaat ) is verheugd over deze maatregel en verklaart dat veel spelers de verzoeningprocedure overbodig en tijdrovend vonden. En dat zowel voor de verhuurder (van wie de huurder al te laat betaalt) als voor de huurder (die zijn schuld ziet oplopen tijdens de verzoeningsprocedure).
De verzoeningsprocedure kon inderdaad lang duren. Het duurde weken voor de griffie een zitting vastlegde, of er waren huurders die niet kwamen opdagen. De vrederechter blijft echter verplicht om beide partijen te verzoenen. Over het algemeen zoeken de partijen dan vrijwillig, en anders verplicht, naar een oplossing om hun geschillen op te lossen.
Voor heel wat zelfstandigen die via een vennootschap werken, is een vruchtgebruikconstructie een fiscaal erg aantrekkelijke manier om onroerend goed te verwerven. Concreet komt het erop neer dat de eigendom bij de bouw of aankoop van een onroerend goed opgesplitst wordt: de aandeelhouder/bestuurder van de vennootschap koopt de naakte eigendom, terwijl de vennootschap het vruchtgebruik aankoopt voor een bepaalde termijn. Wanneer dit vruchtgebruik afloopt, krijgt de naakte eigenaar het onroerend goed in volledige eigendom.
Dat de fiscus niet echt blij is met dergelijke constructies, kunt u al raden. In het verleden werden discussies hieromtrent dan ook al regelmatig door de rechter beoordeeld.
Begin februari publiceerde de fiscus een ruling, met daarin vijf voorwaarden die vervuld moeten zijn opdat een vruchtgebruikconstructie aanvaardbaar is.
Betekent dit dat vruchtgebruikconstructies die niet aan deze vijf voorwaarden beantwoorden per definitie niet kunnen? Zeker niet, deze ruling heeft louter een advieswaarde en bindt de belastingplichtigen, hoven en rechtbanken niet. Bovendien wordt de lat hier door de fiscus erg hoog gelegd, soms zelfs hoger dan de bestaande jurisprudentie voorziet. Wel zal het een zeker ontmoedigend effect hebben op belastingplichtigen die een vruchtgebruikconstructie overwegen. Maar uiteindelijk blijft het eindoordeel aan de rechter voorbehouden.
De ABEX index, ook wel bouwprijzenindex genoemd, werd in 1963 samengesteld en waardeert gebouwen sinds 1914.
Er werd een basis samengesteld die men definieerde als “index één” op basis van een eenvoudig huis en een handelspand, gebruikt als opbrengsteigendom in 1914.
Momenteel waardeert de Commissie van de ABEX-index twee maal per jaar de gebouwen en legt de index in januari en juli van elk jaar vast, op nationaal niveau, volgens “type” meetstaten van karakteristieke gebouwen uit het woningbestand in België.
Hoewel de kostprijs van verschillende elementen die de waarde van een gebouw samenstellen varieert van gewest tot gewest, worden gegevens over het gehele grondgebied gewogen en het gemiddelde wordt berekend.